A telefonia móvel e a locação de áreas em condomínios

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 A expansão das empresas de telefonia móvel impõe uma análise profunda sobre a locação das áreas comuns dos condomínios com o objetivo de instalar antenas (Estações Rádio Base – ERB) no topo dos prédios. Há discussões generalizadas que dizem respeito principalmente aos estudos sobre os riscos à  saúde, decorrentes da proximidade da radiação emitida por essa espécie de instalação, bem como acerca da redução sedutora das taxas de condomínio, quórum de aprovação em assembleia e desvalorização diante da instalação da ERB e a revisão do valor de aluguel.

Kênio Pereira

 Essas locações exigem orientação jurídica especializada na contratação, pois é comum a empresa de telefonia se beneficiar da inexperiência dos síndicos. Há registro de casos de síndico alugar o terraço arbitrariamente, sem consultar a assembleia geral e de condômino receber algum -“benefício- para facilitar a locação pelo prazo de cinco ou mais anos, o que garante a renovação do contrato mesmo contra a vontade do locador. Essa atitude gera prejuízos aos edifícios, que perdem força no momento de renegociar o valor do aluguel diante da Cia. de Telefonia que detém as informações sobre este mercado.

 A análise técnica dos riscos potenciais da radiação emitida pelas antenas de telefonia celular compete à s agências governamentais (Anatel e CNEN – Comissão Nacional de Energia Nuclear). Entretanto, estes órgãos ainda não se manifestaram sobre os estudos divulgados pela Organização Mundial de Saúde (OMS) em 2010, que afirmam ser a telefonia celular e as antenas maléficas à  saúde, além de poderem causar interferências em aparelhos domésticos.

 Temor justificado

Conforme trabalhos publicados por pesquisadores, as preocupações dos cientistas vão desde o poder de aquecimento do corpo humano, até danos nos tecidos e mutações no DNA. A Revista Veja de 16/03/11, divulgou: -“há pesquisas realizadas na Alemanha e em Israel, ambas divulgadas em 2004, indicando que morar próximo a uma ERB pode triplicar a probabilidade de desenvolvimento de tumores.

A OMS divulgou em 2010 os resultados da maior pesquisa internacional sobre celulares, a qual estudou pessoas que usaram esses aparelhos por mais de dez anos. Os pesquisadores constataram que, no grupo de pessoas que tinham usado o celular durante pelo menos 1.640 horas -“ o equivalente a meia hora de uso por dia durante dez anos -“ havia 15% mais casos de glioma e 27% mais de meningioma (dois tipos de câncer cerebral).

Um grupo de trabalho de 21 cientistas de 14 países da OMS revelou que todas as evidências científicas disponíveis, até o momento, sugerem que o uso de celulares deveria ser classificado como -“possivelmente cancerígeno-“. Portanto, em 2010, a OMS mudou de opinião, pois anteriormente tinha declarado não haver evidência de vínculo entre câncer e o uso de celulares. No entanto, agora a entidade classifica o uso de telefones móveis na mesma categoria que o de chumbo, clorofórmio e fumaça de exaustão de veículos em termos de risco de câncer. -“O estudo da OMS confirmou as descobertas, feitas por vários grupos, de que o celular aumenta o risco de câncer no cérebro-” diz o oncologista Lennart Hardell, da Universidade de Orebro (Suécia).

O Jornal Folha de São Paulo de 01/08/11 publicou entrevista com o inventor Irwin Jacobs, criador da maior empresa de chips para celulares do mundo. Ao responder sobre o fato da OMS ter listado este ano o celular como  possível agente cancerígeno, disse: -“eu próprio me sinto confortável, nem penso duas vezes em usar o celular ou aconselhar as pessoas, mas sempre advirto que não há maneira de provar que algo é seguro”.
Valorizar a vida

Nesse sentido temos a decisão proferida nos autos da Ação Civil Pública nº 1.0718.07.001441-7/001 do Tribunal de Justiça de Minas Gerais: -“As questões atinentes ao meio ambiente sadio e ao direito à  saúde não estão suscetíveis de serem expostas a qualquer tipo de risco, sendo certo que presente dissenso na literatura médica quanto aos possíveis efeitos maléficos da radiação não ionizante, advinda das antenas de telefonia móvel, mesmo quando obedecidos os limites impostos pela Anatel, à  luz do princípio da precaução, deve ser deferida a medida antecipatória, para paralisação da sua instalação. (Relator: Des. Nilo Lacerda – DJ: 06/08/2008)”.

 A possibilidade de riscos à  saúde leva condôminos a não autorizarem a instalação dessas antenas de celular em assembleia geral. É ainda levada em consideração a segurança do condomínio haja vista que os empregados de uma empresa terceirizada pela locatária terão livre acesso à s áreas comuns a fim de procederem à  manutenção dos equipamentos 24 horas por dia, sendo corriqueiro haver rodízio de prestadores de serviços, de forma a dificultar o controle do acesso ao prédio.

Todas as pessoas têm direito à  saúde, sendo um dever do Estado garanti-lo, nos termos do art.196 da Constituição da República, devendo ser assegurado por políticas sociais e econômicas que têm por escopo a diminuição do risco de doença e outros agravos. Se considerarmos que a instalação da ERB traz sérios riscos à  saúde, vislumbra-se a patente violação ao dispositivo constitucional citado.

A jurisprudência, de forma lógica e acertada, tem confirmado a exigência da unanimidade dos condôminos para a instalação de antenas de telefonia móvel no topo dos edifícios, uma vez que frequentemente há alteração da sua fachada. A título de exemplo a apelação n.º 262.076-4/2, da 4.ª Câmara do Tribunal de Justiça de São Paulo, entendeu que a “instalação de torre de captação de sinais de telefonia celular, no topo de prédio residencial, é matéria que deve ser deliberada por unanimidade, em assembleia marcada com especificação da matéria, inclusive o porte da antena e os serviços de concreto sobre a última laje, para que o condômino possa votar de forma consciente”.

O art. 1.336, incisos II e III, do Código Civil (C.C) e o art. 10, incisos I e III da Lei 4.591/64 são taxativos ao determinar o dever do condômino não alterar a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias externas, bem como vedam qualquer instalação que possa ser nociva, gerar risco a segurança, à  saúde ou ao sossego.
Lei protege

O art. 1.351 do Código Civil protege os proprietários dos apartamentos localizados no último andar, contra obra ou instalação de equipamento que inova e altera a destinação do telhado, área comum do edifício, de modo a exigir a votação unânime. A saúde e a vida não têm preço. Seria injusto que um proprietário perdesse seu sossego e segurança por causa da aprovação motivada apenas numa visão puramente financeira.

A colocação da ERB consiste numa inovação, que prejudica o proprietário que conta também com a proteção do art. 1.342 do Código Civil que determina: -“A realização de obras, em partes comuns, em acréscimo à s já existentes, a fim de lhes facilitar ou aumentar a utilização, depende da aprovação de dois terços dos votos dos condôminos, não sendo permitidas construções, nas partes comuns, suscetíveis de prejudicar a utilização, por qualquer dos condôminos, das partes próprias, ou comuns”.

Deliberar sobre a locação do telhado requer a análise de várias questões específicas. Muitas pessoas que ocupam as unidades localizadas no último andar sentem-se prejudicadas porque o assunto é tratado de forma amadora, irresponsável e até egoísta pelos coproprietários das unidades que ficam distantes da antena. Logicamente, o representante da Cia. de Telefonia, ao comparecer numa assembleia nunca alerta sobre os riscos e problemas, pois seria irracional contrariar seus interesses comerciais.

Legislador optou pela prevenção

As leis federais e municipais determinam que o projeto de instalação de antenas de telefonia celular deve apresentar, dentre outras informações: a distância da antena de áreas de proteção ambiental, escolas, creches, hospitais, asilos e clínicas onde há internação de pacientes ou locais onde se verifique grande concentração de pessoas. Se não houvesse dúvidas quanto aos malefícios trazidos ao ser humano pela proximidade da antena ERB, porque há leis municipais que resguardam uma distância mínima de crianças, idosos, doentes? Logicamente, estes não têm mais direitos do que os demais seres humanos!

Certamente muitas pessoas deixam de comprar ou alugar um imóvel próximo à  antena que emite ondas 24 horas e depreciam o visual do prédio.

Destino da renda

Os benefícios que podem advir da instalação das antenas de celular devem ser ponderados, tais como a possibilidade de propiciar obras de melhorias no edifício ou a redução da taxa condominial quando o prédio é ocupado somente por proprietários.

Se o prédio possuir morador/inquilino o uso do aluguel da antena para reduzir a taxa de condomínio é errado, uma vez que traria benefícios a este ao deixar de pagar parte das despesas ordinárias (água, luz, empregados, etc) em detrimento do proprietário/locador. Neste caso, a receita do aluguel deve ser dividida somente entre os coproprietários, podendo a assembleia optar por manter a quantia no Fundo de Reserva para obras ou compra de equipamentos que seriam custeados por taxa extra de responsabilidade dos proprietários.

Assembleia

 Somente mediante aprovação da assembleia geral pode ser o síndico autorizado a contratar a instalação ou renovação do contrato de locação com a empresa de telefonia. A concordância unânime dos condôminos sobre a locação do telhado para instalação de antena de telefonia evita ações judiciais, que podem ser eventualmente propostas pelos condôminos dissidentes, especialmente se a unidade destes situa-se ao lado ou logo abaixo da antena.

Igualmente, é importante resguardar da melhor forma possível o contrato com a empresa de telefonia. Para tanto se deve exigir toda documentação necessária à  espécie, tais como seguro, plantas, atestados de estabilidade estrutural, responsabilidade civil, ART’s – Anotação de Responsabilidade Técnica, dentre outros.
Desvalorização

A discussão acerca do tema gera também o problema da desvalorização dos imóveis com esse tipo de instalação em sua área comum. Em Minas Gerais, a apelação cível n° 1.0155.07.013864-1/001 decidiu o seguinte: -“É cediço que a apelante, como prestadora e exploradora de serviços públicos, responde objetivamente pelos danos causados a terceiros decorrentes da exploração de seus serviços de telefonia, bastando a comprovação da existência de dano e nexo de causalidade com a conduta praticada pela prestadora de serviço, aos consumidores diretos e equiparados. Neste sítio, restou comprovado nos autos a existência de dano ao patrimônio material dos apelados, consumidores equiparados, havendo a desvalorização de seus imóveis decorrente de instalação por parte da empresa prestadora de serviços de torre de antena de telefonia móvel celular, ora apelante, nas proximidades de tais imóveis, devendo, portanto, ser observados os princípios da boa-fé objetiva, da sociabilidade, indenizando-se os prejuízos materiais suportados pelos apelados.”

 A possibilidade da instalação de antena de telefonia gerar danos à  saúde das pessoas causa natural repulsa pela aquisição de imóveis nas proximidades de tais instalações, e, consequentemente, sua desvalorização.

Valor do aluguel e a sublocação

Outro assunto importante nessa seara diz respeito aos valores pagos pelos aluguéis dos telhados dos prédios. As empresas de telefonia auferem lucro significativo e pagam valores defasados em razão dos locadores desconhecerem as leis, os valores de mercado e os macetes sobre este tipo especial de locação que exige acompanhamento jurídico especializado.

O que muitos não sabem também é que uma antena pode ser utilizada por mais de uma empresa de telefonia, que subloca o espaço, infringindo o contrato e a Lei do Inquilinato, a ponto de causar um dano ignorado pelo locador com o possível aumento da radiação. Há casos em que as empresas que sublocam, pagam à  Cia. inquilina/sublocadora bem mais que esta paga ao locador, situação essa que fere a Lei do Inquilinato. Por outro lado, o condomínio, quando bem orientado juridicamente, poderá se beneficiar dessas sublocações e aumentar o valor do aluguel, caso trate o assunto de maneira profissional.

Destaca-se que os valores de aluguel giram em torno de R$ 5.000,00 a 15.000,00, sendo que quanto mais preparado o negociador melhor será o valor pago. Mas o locador fará um péssimo negócio, caso pactue um contrato com prazo de cinco anos ou mais, pois perderá o poder de negociação.

Cuidados

O condomínio/locador, ao ser contactado por uma empresa de telefonia celular que tenha interesse na instalação de antena em sua área comum, deve avaliar os riscos que dela decorrem e procurar uma assessoria especializada em direito imobiliário a fim de resguardar todos os seus direitos, principalmente no que concerne à  receita e garantia de um bom negócio decorrente de uma redação profissional do contrato.
Para que a instalação da ERB não se torne um problema, alguns pontos devem ser observados:
1) Convocar Assembleia Geral para analisar se há interesse e quorum para aprovação;
2) Verificar se os proprietários dos apartamentos do último andar, da cobertura ou da unidade que fique ao lado da antena não se opõem, pois estes poderão impedir a instalação mesmo que sejam votos vencidos, com base nos artigos 1.336, 1.342 e 1.351 do CC, podendo inclusive motivar o rompimento do contrato diante da prevalência do direito à  vida e à  saúde sobre o direito de propriedade.
3) Contratar um advogado especializado em direito imobiliário para analisar a convenção (atualizá-la se estiver defasada) e confeccionar o contrato de locação conforme os interesses do locador, caso não haja opositores à   locação para antena.

O contrato de locação apresentado pela Cia. de Telefonia atende basicamente seus interesses, tendo sido redigido por seu Departamento Jurídico que possui larga experiência, sendo que uma palavra pode mudar todo o contexto de um direito. Geralmente os problemas e prejuízos experimentados pelos condomínios decorrem de sua postura amadora, por não ter condições técnicas para elaborar cláusulas que reequilibrem o contrato e que defendam seus interesses.

Kênio de Souza Pereira
Presidente da Comissão de Direito Imobiliário da OAB-MG
Representante em Minas Gerais da Associação Brasileira de Advogados do Mercado Imobiliário (ABAMI)
Diretor da Caixa Imobiliária -“ Netimóveis -“ Belo Horizonte-MG

e-mail: keniopereira@caixaimobiliaria.com.br -“ (31) 3225-5599

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Kênio de Souza Pereira Presidente da Comissão de Direito Imobiliário da OAB-MG Diretor da Caixa Imobiliária Netimóveis – BH-MG Conselheiro da Câmara do Mercado Imobiliário e do SECOVI-MG Representante em MG da Associação Brasileira de Advogados do Mercado Imobiliário Árbitro da Câmara Empresarial de Arbitragem de MG (CAMINAS) e-mail: keniopereira@caixaimobiliaria.com.br – tel. (31) 3225-5599.
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    Nestes agenciamentos de Imóveis para LOCACÃO se o imóvel for locado, será agenciado e adm inistrado pelo Corretor de Imóveis Gilson Anacleto da Silveira – Creci/SC 2012.01.02.04845, onde receberá uma comissão de 10% (deis por cento) sobre o valor do Contrato de Locacão Mensal a titulo de intermediacão, agenciamento, cadastro e administracão da Locacão. VER DOC. ANEXOS.
    Favor encaminhar as documentacões solicitadas que segue abaixo:
    01 – Cópia da Escritura Pública do(s) Imóvel(is), Contrato de Compra e Venda ou Locacão;
    02 – Cópia do IPTU atualizado;
    03 – Fotos existentes;
    04 – Ata da Constituicão do Condomínio, CNPJ e Eleicão do Sindico e Conselho (cópias RG e CPF sindico) e ata de aprovacão;
    05 – Cópias do RG e CPF do proprietário, caso de procurador, juntar procuracão pública;
    06 – Pessoa Juridica ver doc. exigido miunuta do contrato;
    07 – Encaminhar todos documentacão exigidas no contrato.

    Aproveitando a oportunidade gostaria que você indicasse aos seus amigos e parentes que sejam proprietários de imóveis ou não, não im portando a classe dos imóveis, podendo ser terreno, casas, sítos, fazendas, galpões e outros para participar desta oportunidade unica de negócio muito rentável.

    Fico a sua disposicão para qualquer dúvida a ser explicada po steriormente, favor dar o retorno do recebimento deste email.

    Atenciosamente

    Gilson Anacleto da Silveira
    Corretor de Imóveis
    gasilveira@oi.com.br
    0055 48 9962 2533

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  • Ola Gilson

    Nos fale sobre desvalorização dos imoves?

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    Aqui em Pederneiras SP a Vivo e a Tim não funciona, a população vem reclamando aproximadamente quase um ano e até agora nada de solução. Estou disposto alugar o meu terreno para instalação de Antenas, me contate por estes meios de comunicação: valdeirmandrade@yahoo.com.br ou (14)91521755. Valdeir.

  • leandro trindade de almeida

    boa tarde gostaria de saber qual o procedimento para estar locando uma area para instalacao de antena de telefonia, pois possuo uma area muito boa na qual acredito que daria certo, sendo 15 metros de altura e 144 metros quadrados, sao paulo
    muito obrigado aguardo retorno
    leandro ou daniel

    • Lucila

      Abaixo maiores informações sobre a empresa:

      Vídeo explicativo:

      https://www.youtube.com/watch?v=CuF1ej4nFxw

      A empresa:

      Havendo interesse, como proceder?

      * Passo 1: Enviar dados da planilha em anexo por email;
      * Passo 2: Levantar a documentação abaixo e nos enviar;
      * Passo 3: Aguardar um prazo para receber o contrato final individualizado.

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  • Pessoal,

    Para divulgar o imóvel é só acessar http://www.mytower.com.br

    Att,
    Karen Takano