A defesa da posse do imóvel pela força do possuidor

1
3450
É obrigatória em qualquer tipo de venda de imóvel na planta, que a construtora convoque a assembleia para instalar a Comissão de Representantes
É obrigatória em qualquer tipo de venda de imóvel na planta, que a construtora convoque a assembleia para instalar a Comissão de Representantes

"A defesa da posse do imóvel pela força do possuidor" por kênio PereiraNo Brasil são comuns os noticiários sobre invasões de imóveis, situação que gera grave problema para nosso País, tornando-se um desafio para os governantes. Apesar dos esforços do governo em estimular a construção civil e atender a população de baixa renda com subsídios do Programa Minha Casa, Minha Vida, o déficit habitacional se mantém em torno de 6 milhões moradias.

A invasão do imóvel tem uma solução que é desconhecida por muitos: a possibilidade de defesa da posse através da própria força, autorizando o possuidor a atuar na defesa do seu direito.

Essa possibilidade pode ocorrer quando a situação emergencial reclama uma atuação imediata para defender a posse diante de circunstâncias em que não seja viável a espera de uma decisão judicial para evitar a lesão ao direito de posse.

O Código Civil (CC), em seu art. 1.210, prevê: “O possuidor tem direito a ser mantido na posse em caso de turbação, restituído no de esbulho, e segurado de violência iminente, se tiver justo receio de ser molestado”.

O possuidor pode ser o proprietário ou quem esteja na posse do imóvel, como por exemplo um inquilino ou comodatário. A turbação é a agressão material dirigida contra a posse, mas que, no entanto, não a arrebata do possuidor, ou seja, é o ataque à posse, mas sem tirá-la do possuidor. O esbulho é o ato pelo qual o possuidor se vê privado da posse, violenta ou clandestinamente, e ainda por abuso de confiança.

Já o parágrafo 1º do art. 1.210 do CC prevê: “O possuidor turbado, ou esbulhado, poderá manter-se ou restituir-se por sua própria força, contanto que o faça logo; os atos de defesa, ou de desforço, não podem ir além do indispensável à manutenção, ou restituição da posse”.

Legítima defesa da posse
A legítima defesa da posse, prevista na lei, é o contra-ataque pelas próprias forças do possuidor contra uma agressão atual, ou que em breve poderá ameaçar sua posse, fazendo prevalecer seu direito pelo mesmo modo que está sendo perturbado. Depende da observância de alguns requisitos, a saber: que o defensor seja possuidor a qualquer título, a ocorrência de turbação injusta, efetiva e atual e que haja proporcionalidade na reação apresentada.

Desforço para defesa da posse
O desforço é a defesa para proteger a posse de um bem imóvel e que deve ocorrer logo depois da agressão à posse, ou seja, o possuidor defende-se logo após uma agressão injusta que sua posse sofreu e assim que lhe seja possível agir, limitando-se ao estritamente necessário para a retomada da posse perdida.

Assim, é legítimo, por exemplo, o fazendeiro utilizar a própria força para defender a sua propriedade em caso de invasões como as praticadas por grupos que se denominam “Movimento dos Sem Terra”.

Observados os requisitos legais, o possuidor turbado ou esbulhado não deve sofrer qualquer sanção por ter utilizado destes meios de defesa e restituição da posse. Se, porém, ultrapassar os requisitos legais exigidos, como no caso de atuação com excesso de violência, responderá pela desproporcionalidade verificada.

Imobiliárias são vítimas
Há casos em que até imobiliárias são enganadas por pessoas que pegam a chave para ver um imóvel e o ocupam aproveitando-se da situação do mesmo estar desocupado.

A invasão constitui ilícito penal. Não cabe à imobiliária responder pelos danos ocasionados pelo invasor, tendo em vista não ser dever da mesma realizar a segurança e nem ter condições de acompanhar dezenas de visitas de pretendentes em todas as locações, diante do grande número de imóveis a serem alugados.

A imobiliária é contratada pelo locador apenas para administrar, sendo função daquela: avaliar, fazer vistorias e anúncios, controlar encargos, realizar cadastro do inquilino e dos fiadores, elaborar o contrato, receber aluguéis, exigir o cumprimento das leis, dentre outras previstas no contrato. A segurança fica a cargo do proprietário enquanto o imóvel não estiver locado. É impossível para a imobiliária realizar essa segurança mediante o recebimento, por exemplo, de R$100,00 por mês (10% do valor de um aluguel médio), sendo que nada recebe durante os meses em que o imóvel fica desocupado. A realização da vigilância do imóvel 24 horas geraria um ônus em torno de R$6.000,00 por mês, levando-se em conta a necessidade de 3 seguranças e um folguista. Não é possível a imobiliária arcar com tal valor diante da comissão que recebe.

Caberá, assim, caso ocorra uma invasão ou tentativa ilegal de ocupação de um imóvel, valer-se o possuidor ou proprietário, da legítima defesa da posse ou do desforço, conforme o caso.

Leia mais sobre o assunto.

Kênio de Souza Pereira
Presidente da Comissão de Direito Imobiliário da OAB-MG
Conselheiro da Câmara do Mercado Imobiliário de MG e do SECOVI-MG
e-mail: keniopereira@caixaimobiliaria.com.br
Tel. (31) 3225-5599.

  • Benjamin

    Prezados,
    Por favor, gostaria de uma opinião sobre o seguinte:
    1-tenho apto locado ha mais de 30 meses
    2-inquilino morreu ha 2 anos e os alugueis e encargos não são honrados desde então
    3-a namorada do inquilino permanece no imovel e moveu ação buscando provar união estavel
    4-nossa ação de despejo e cobrança foi suspensa até que seja decidido sobre a união estável (absurdo!)
    5-meu advogado não sabe o q fazer, se entrar com denuncia vazia não será aceita, pois trata-se de mesmo assunto da ação suspensa, diz ele
    Que opções eu tenho para retomar o imovel?